古い家が建っている土地を売却する際「建物を残したまま売るべきか」「解体して更地にするべきか」と悩む方は少なくありません。どちらの方法にもメリット・デメリットがあり、土地の立地や建物の状態によって適した売却方法は異なります。本記事では、古家付き土地の売却において、自分に合った選択をするためのポイントを紹介します。
古家付き土地とは
古家付き土地とは、古い建物が建ったまま売買される土地のことを指します。古家には明確な基準はありませんが、一般的には木造住宅の場合、法定耐用年数である22年を超えた建物が古家として扱われることが多くあります。古家として扱われる基準
建物は築年数の経過によって資産価値が低下し、法定耐用年数を超えると資産価値はほぼゼロと判断されるケースがあります。そのため、築20年以上の木造住宅は建物価値がほとんどないとみなされ、古家付き土地として販売されることがあります。状態によって判断は異なる
ただし、築年数だけで古家かどうかが決まるわけではありません。築20年以上でも状態が良ければ中古住宅として扱われる場合があり、反対に築年数が浅くても劣化が進んでいる場合は古家付き土地として売り出されることがあります。購入時は築年数だけでなく、建物の状態や土地の活用方法も確認することが大切です。
古家付き土地として売却するメリット
古家付き土地として売却する場合、更地にしてから売却する方法と比べて、費用や手間を抑えられるなどさまざまなメリットがあります。建物の価値が低い場合でも、あえて残した状態で売却することで、売主にとって有利になるケースがあります。解体費用や手間を削減できる
更地にするためには、建物の解体費用や解体業者の手配、近隣への配慮など、多くの負担が発生します。古家付き土地として売却すれば、これらの費用や手間をかけずに売却活動を進められます。その分、売却価格を調整して早期売却を目指すこともできます。ただし、買主から解体費用を考慮した値下げ交渉を受ける場合もあるため、価格設定は慎重に行う必要があります。
固定資産税の負担を抑えられる
建物が建っている土地には、住宅用地の軽減措置特例が適用され、固定資産税や都市計画税の負担を軽減できます。反対に、建物を解体して更地にすると軽減措置が適用されなくなり、売却まで時間がかかった場合には税金の負担が大きくなる可能性があります。
古家を残したまま売却することで、売却期間中の税負担を抑えられる点は大きなメリットです。
契約不適合責任を免責にできる場合がある
古い建物は経年劣化による雨漏りやシロアリ被害などが発生している可能性がありますが、古家付き土地では買主が建物の状態を理解したうえで購入するケースが多く、契約不適合責任を免責できる場合があります。ただし、免責の可否は買主との交渉によって決まり、契約書への明記が必要です。
古民家需要のある買主へアピールできる
近年では、古い住宅をリフォームして住みたい人、古民家を活用して店舗やカフェを開業したい人も増えています。建物を残しておくことで、このような古民家志向の買主に興味をもってもらえる可能性があります。古家付き土地として売却するデメリット
古家付き土地として売却する場合、解体費用を抑えられるなどのメリットがある一方で、買主が見つかりにくい、売却価格が下がりやすいなどのデメリットもあります。売却を検討する際は、古家を残した状態で販売することによる影響を理解しておくことが大切です。
買主が見つかりにくい可能性がある
古家付き土地を購入する人の多くは、土地を購入して新しく住宅を建てたいと考えている層です。しかし、古い建物が残っていることで、購入後に解体費用や解体工事の手間が発生します。そのため、更地と比べて購入を避ける人も少なくありません。また、古い住宅に対して「管理が大変そう」「建物の状態が悪そう」といった印象をもつ人もおり、物件探しの段階で古家付き土地を候補から外すケースもあります。その結果、条件によっては買主が見つかるまでに時間がかかる可能性があります。
売却価格が低くなりやすい
古家付き土地では、購入後に建物を解体する必要がある場合、解体費用は基本的に買主の負担になります。そのため、買主から解体費用分を考慮した値引きを求められることがあり、更地で売却する場合よりも価格が低くなりやすいです。さらに、土地面積が広く開発素地として扱われる場合は、価格が下がる可能性があります。土地を分割して利用する際、道路との接し方によっては新たな道路の設置が必要になることがあり、解体費用に加えて追加の工事費用が発生する場合もあります。
土地の状態を確認しにくい
古家付き土地は、建物が残っていることで土地内部の状態を把握しづらいという問題があります。購入後に建物を解体して新築を考えている買主にとっては、地中に埋設物がないか、地盤に問題がないかといったリスクを事前に確認しにくいです。古い住宅の下には、使用されなくなった井戸やコンクリート片、以前の建物の基礎などが残っている可能性があります。解体後に問題が発覚すると追加費用が発生することもあるため、買主から敬遠される原因になることがあります。
古家を解体してから売却するメリット
古家を解体して土地を更地にしてから売却する方法には、売却先の幅が広がる、査定価格が高くなりやすいなどのメリットがあります。古家付き土地では建物の解体費用や状態を気にする買主もいますが、更地にすることで土地そのものの価値を伝えやすくなり、スムーズな売却につながる可能性があります。
幅広い購入希望者に売却しやすい
更地にすることで、さまざまな目的をもつ購入希望者に対応できる点が大きなメリットです。住宅を新築したい人だけでなく、駐車場や事業用地として土地を活用したい人など、幅広い需要にアピールできます。とくに住宅が密集している都市部では、更地の土地は希少性が高く、購入希望者が見つかりやすい傾向があります。
土地の利用方法を自由に検討できるため、売却活動を開始してから早い段階で買主が決まることが多いです。
査定価格が高くなる可能性がある
更地は購入後すぐに建築や活用ができるため、古家付き土地と比較して不動産会社の査定額が高くなる傾向があります。買主側も解体工事を行う必要がないため、購入時の負担が少なく、売却しやすい土地として評価されやすくなります。
ただし「高く売るためには解体や測量が必要」「専門業者を紹介する」といった営業を受けた場合は注意が必要です。
必要以上の費用を請求される可能性もあるため、複数の不動産会社に相談したり、自分で周辺の取引相場を調べたり、解体費用の見積もりを比較したりすることが大切です。
契約不適合責任のリスクを抑えやすい
建物が存在しない更地では、雨漏りや設備不良など建物に関する契約不適合責任を問われるリスクが少なくなります。古い住宅の場合、売主が把握していない不具合が後から発覚する可能性がありますが、更地にすることで建物に関するトラブルを避けられます。
ただし、更地であっても土壌汚染や地中埋設物、地盤の問題などがある場合は、買主から責任を問われる可能性があります。
そのため、土地の状態について事前に確認し、必要に応じて調査を行うことが重要です。
地盤調査を行いやすい
更地にすると建物がないため、地盤調査をスムーズに実施可能です。土地の強度や地盤の状態を事前に確認できることで、購入希望者は新築後の計画を立てやすくなります。また、調査によって建物の基礎を支える地盤が良好であることが分かれば、購入後の追加工事費用を抑えられる可能性があります。
土地の安心材料としてアピールでき、結果的に高値で売却できるケースも少なくありません。
